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Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate, der sogenannten Annuität. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung: Anfangs ist der Zinsanteil hoch, mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld – und der Anteil, der tatsächlich tilgt, wächst. In der Immo­bilien­finanzierung ist es die gängigste Darlehensform.

Monatsrate im Immobilien-Rechner durchspielen

Oberbegriff für Versicherungen, die einspringen, wenn du wegen Krankheit oder Unfall nicht mehr arbeiten kannst und dein Einkommen wegfällt. Als umfassendste Lösung gilt meist die Berufs­unfähigkeits­versicherung; daneben gibt es zum Beispiel Erwerbsunfähigkeits- oder Grund­fähigkeits­versicherungen. Welche passt, hängt von Beruf, Gesundheit und Budget ab.

Im Freiheits-Check einordnen, wo du stehst

Eine private Altersvorsorge mit Förderung über die Steuer, oft auch Rürup-Rente genannt. Die Beiträge kannst du bis zu einer jährlichen Höchstgrenze als Sonderausgaben geltend machen, die spätere Rente ist dafür steuerpflichtig. Das Geld bleibt fest gebunden: Es wird nur als lebenslange monatliche Rente ausgezahlt und lässt sich nicht beleihen, verkaufen oder vorzeitig auszahlen.

Zahlt dir eine vereinbarte monatliche Rente, wenn du deinen Beruf aus gesundheitlichen Gründen für längere Zeit nicht mehr oder nur noch zum Teil ausüben kannst – die genauen Voraussetzungen regeln die Vertrags­bedingungen. Die gesetzliche Erwerbs­minderungs­rente fragt dagegen nicht nach deinem Beruf, sondern danach, wie viele Stunden täglich du noch irgendeiner Arbeit nachgehen kannst, und fällt meist deutlich niedriger aus. Der Beitrag hängt unter anderem von Beruf, Alter und den Gesundheits­fragen beim Abschluss ab.

Altersvorsorge über deinen Arbeitgeber: Ein Teil deines Brutto­gehalts fließt in einen Vorsorgevertrag (Entgelt­umwandlung), und in vielen Fällen muss der Arbeitgeber einen Zuschuss dazugeben. Bis zu bestimmten Grenzen sind die Beiträge steuer- und sozialabgabenfrei; die spätere Rente wird dafür versteuert, und in der Regel fallen Beiträge zur Kranken- und Pflege­versicherung an. Bei einem Jobwechsel lässt sich die bAV meist mitnehmen oder beitragsfrei weiterführen.

Eine Vereinbarung, nach der Beiträge regelmäßig steigen – in Versicherungen meist samt Leistung, in Sparplänen als jährlich wachsende Sparrate. So hält deine Absicherung oder Vorsorge mit Einkommen und Inflation Schritt, bei Versicherungen in der Regel ohne neue Gesundheits­prüfung. Einzelne Erhöhungen kannst du meist ablehnen; wer mehrmals hintereinander ablehnt, kann das Recht darauf verlieren.

Der effektive Jahreszins zeigt die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits in Prozent. Er enthält neben dem Sollzins weitere Kosten, die für den Kredit zwingend anfallen, und berücksichtigt, wann Zahlungen fällig werden. Banken müssen ihn in Angeboten angeben – zum Vergleichen eignet er sich deshalb besser als der Sollzins.

Das Geld, das du selbst in einen Immo­bilien­kauf einbringst, zum Beispiel Erspartes oder Wertpapiere. Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kauf­neben­kosten aus Eigen­kapital bezahlt werden; mehr Eigen­kapital heißt weniger Darlehen und oft bessere Konditionen. Eine Rücklage für Unvorhergesehenes sollte trotzdem übrig bleiben.

Alles, was dafür sorgt, dass du auch dann ein Einkommen hast, wenn dein Gehalt wegfällt – durch Krankheit, Berufsunfähigkeit oder im Ruhestand. Dazu gehören die Arbeitskraft­absicherung und die Altersvorsorge, aber zum Beispiel auch Miet­einnahmen aus einer Kapitalanlage-Immobilie. In deinem Konzept schauen wir, wie diese Bausteine zusammenspielen.

Ein börsengehandelter Fonds (Exchange Traded Fund), der meist einen Index nachbildet, zum Beispiel einen weltweiten Aktienindex. Statt einzelne Aktien auszuwählen, legst du breit gestreut in viele Unternehmen auf einmal an – meist zu vergleichsweise niedrigen laufenden Kosten. Wie bei jeder Anlage am Kapitalmarkt schwankt der Wert, Verluste sind möglich.

Ein öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem für jedes Grundstück steht, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen – etwa eine Grundschuld oder ein Wegerecht. Beim Immo­bilien­kauf gehört dir die Immobilie nicht schon mit dem Notartermin, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sichert dich in der Regel eine Auflassungs­vormerkung ab.

Eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt und in der Regel von der Käuferseite gezahlt wird. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest; in Sachsen sind es 5,5 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026). Sie gehört zu den Kauf­neben­kosten – erst wenn sie bezahlt ist, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen.

Ein Pfandrecht an einem Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird – damit sichert sich die Bank bei einer Immo­bilien­finanzierung ab. Werden die Raten dauerhaft nicht gezahlt, kann sie die Immobilie im äußersten Fall verwerten lassen. Anders als die Hypothek bleibt die Grundschuld auch nach der vollständigen Rückzahlung bestehen, bis du sie löschen lässt oder für eine neue Finanzierung nutzt.

Zahlt, wenn du anderen versehentlich einen Schaden zufügst – an Personen, Sachen oder Vermögen – und wehrt unberechtigte Forderungen ab. Wer einen Schaden verursacht, haftet dafür nach deutschem Recht grundsätzlich in unbegrenzter Höhe, notfalls mit dem künftigen Einkommen. Deshalb gilt sie als eine der wichtigsten Versicherungen überhaupt.

Versichert dein Hab und Gut in der Wohnung – Möbel, Kleidung, Technik – gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie gegen Einbruchdiebstahl. Ersetzt wird in der Regel der Neuwert; damit das klappt, sollte die Versicherungssumme zum tatsächlichen Wert deines Hausrats passen. Ob auch Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen abgedeckt sind, lohnt einen genauen Blick – oft braucht es dafür einen eigenen Baustein.

Der allgemeine Anstieg der Preise über die Zeit. Steigen die Preise, bekommst du für denselben Betrag weniger – die Kaufkraft deines Geldes sinkt. Für die Vorsorge heißt das: Ein Betrag, der heute reicht, reicht in 20 oder 30 Jahren womöglich nicht mehr.

Eine Immobilie, die du nicht selbst bewohnst, sondern vermietest. Die Miet­einnahmen können einen Teil der Finanzierung tragen und später zu einem zusätzlichen Einkommen werden. Dazu kommen Aufgaben wie Mietersuche, Instandhaltung, Rücklagen und die steuerliche Seite – ob und welche Immobilie passt, hängt vom ganzen Konzept ab.

Wie viel du dir für einen bestimmten Geldbetrag tatsächlich kaufen kannst. Bei Inflation bleiben 1.000 € zwar 1.000 €, du bekommst dafür aber weniger. Für langfristige Ziele zählt deshalb nicht der Betrag auf dem Papier, sondern was er zum jeweiligen Zeitpunkt wert ist.

Alle Kosten, die beim Immo­bilien­kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grund­erwerb­steuer, Notarkosten, Gebühren für das Grundbuch und gegebenenfalls eine Makler­provision. Viele Banken finanzieren sie nicht mit, deshalb werden sie meist aus Eigen­kapital bezahlt. Weil sie gleich zu Beginn fällig werden, gehören sie von Anfang an in die Planung.

Kauf­neben­kosten für Sachsen berechnen

Die Kfz-Haftpflicht ist für jedes zugelassene Fahrzeug Pflicht und zahlt Schäden, die du mit dem Fahrzeug anderen zufügst. Teil- und Vollkasko sind freiwillig und decken Schäden am eigenen Fahrzeug – die Teilkasko etwa bei Diebstahl, Glasbruch oder Sturm, die Vollkasko zusätzlich bei selbst verschuldeten Unfällen und Vandalismus. Der Beitrag hängt unter anderem von Fahrzeug, Region, Fahrerkreis und Schaden­freiheits­klasse ab.

In Deutschland gilt eine Pflicht zur Kranken­versicherung – gesetzlich (GKV) oder privat (PKV). In der GKV richtet sich der Beitrag nach dem Einkommen, Familien­angehörige ohne eigenes Einkommen sind oft beitragsfrei mitversichert; in der PKV hängt er von Alter, Gesundheits­zustand und Tarif ab. Privat versichern können sich vor allem Selbstständige, Verbeamtete und Angestellte oberhalb einer Einkommensgrenze – der Weg zurück in die GKV ist später nur eingeschränkt möglich.

Kosten, die bei einer Geldanlage oder einem Vorsorgevertrag jedes Jahr anfallen – etwa für Verwaltung oder Fondsmanagement, meist als Prozentsatz des Guthabens. Sie wirken wie ein Zinseszins in umgekehrter Richtung: Schon kleine Unterschiede machen über lange Laufzeiten viel aus. Deshalb lohnt es sich, Kosten und Möglichkeiten nebeneinanderzulegen.

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Die Vergütung eines Maklerbüros für die Vermittlung oder den Nachweis eines Objekts – fällig nur, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt. Kaufen Privat­personen eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt seit Ende 2020: Haben beide Seiten das Maklerbüro beauftragt, zahlen sie je die Hälfte; hat nur die Verkäufer­seite beauftragt, muss die Käuferseite höchstens die Hälfte übernehmen. Die Höhe ist verhandelbar und regional unterschiedlich.

Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kauf­vertrags und die Abwicklung des Kaufs – von der Auflassungs­vormerkung über die Eintragung der Grundschuld bis zur Umschreibung im Grundbuch. Ihre Höhe ist gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notar­kosten­gesetz) und richtet sich vor allem nach dem Kaufpreis. Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts; beides zählt zu den Kauf­neben­kosten.

Ein Schreiben der Deutschen Renten­versicherung, das du jedes Jahr bekommst, sobald du mindestens 27 Jahre alt bist und fünf Jahre lang Beiträge gezahlt hast. Es zeigt unter anderem, wie hoch deine Rente nach heutigem Stand wäre und was du bei voller Erwerbs­minderung bekommen würdest. Wichtig: Die Beträge sind brutto – Steuern sowie Beiträge zur Kranken- und Pflege­versicherung gehen noch ab.

Der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt ist. Besonders wichtig ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Für diesen Betrag brauchst du eine Anschluss­finanzierung – zu den Zinsen, die dann gelten.

Zahlt eine vereinbarte Summe an die im Vertrag Begünstigten, wenn die versicherte Person während der Laufzeit stirbt – etwa damit die Familie abgesichert ist oder ein Immo­bilien­kredit weiter bedient werden kann. Anders als eine Kapital­lebens­versicherung spart sie kein Geld an: Endet der Vertrag ohne Leistungsfall, gibt es keine Auszahlung. Dafür ist der Beitrag vergleichsweise niedrig.

Geld, auf das du jederzeit schnell zugreifen kannst – etwa auf einem Tagesgeldkonto –, damit eine kaputte Waschmaschine oder eine Auto­reparatur kein Loch in deine Planung reißt. Als Faustregel werden oft drei bis sechs Monatsausgaben genannt; wie viel für dich sinnvoll ist, hängt von Job, Familie und Absicherung ab. In vielen Konzepten kommt die Rücklage zuerst, bevor langfristig angelegt wird.

Der Teil eines Schadens oder einer Rechnung, den du selbst trägst, bevor die Versicherung zahlt – je nach Vertrag pro Schadenfall oder pro Jahr. Eine höhere Selbstbeteiligung senkt in der Regel den Beitrag. Sinnvoll ist sie aber nur, wenn du den Betrag im Ernstfall gut selbst tragen kannst.

Der vereinbarte jährliche Zinssatz, den du auf die jeweilige Restschuld deines Darlehens zahlst – früher oft Nominalzins genannt. Ist er gebunden, bleibt er für die gesamte Zinsbindung gleich. Weitere Kosten des Kredits enthält er nicht; die zeigt der Effektivzins.

Eine Zahlung zusätzlich zur regulären Rate, mit der du dein Darlehen schneller zurückzahlst – zum Beispiel aus einem Bonus oder einer Erbschaft. Ob und in welcher Höhe das möglich ist, steht im Darlehensvertrag; üblich ist ein fester Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld und damit die Zinskosten.

Du legst regelmäßig einen festen Betrag an, zum Beispiel monatlich in einen ETF oder Fonds. Weil du laufend zu unterschiedlichen Kursen kaufst, musst du keinen „richtigen“ Zeitpunkt abpassen, und auch kleine Beträge können über lange Zeit durch den Zinseszins wachsen. Was am Ende herauskommt, hängt von Rate, Laufzeit, Kosten und Wert­entwicklung ab – und die Wert­entwicklung kann niemand vorhersagen.

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Der Teil deiner Kreditrate, mit dem du das Darlehen tatsächlich zurückzahlst – der Rest sind Zinsen. Die anfängliche Tilgung wird als Prozentsatz der Darlehenssumme vereinbart. Je höher sie ist, desto schneller bist du schulden­frei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt – dafür steigt die monatliche Rate.

Die Differenz zwischen dem Einkommen, das du im Ruhestand brauchst, und dem, was du voraussichtlich aus gesetzlicher Rente und weiterer Vorsorge bekommst. Weil die gesetzliche Rente meist deutlich unter dem letzten Nettogehalt liegt und die Inflation die Kaufkraft senkt, entsteht bei vielen eine Lücke. Einen ersten Anhaltspunkt für deine Werte liefert die Renten­information.

Deine Versorgungslücke grob schätzen

Versichert das Gebäude selbst samt fest verbundener Teile wie Heizung oder Sanitäranlagen – gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht, bei einer Finanzierung verlangen Banken sie aber in der Regel. Ob auch Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen abgedeckt sind, solltest du genau prüfen – oft braucht es dafür einen eigenen Baustein.

Der Zeitraum, für den der Sollzins deines Darlehens fest vereinbart ist – häufig 10, 15 oder 20 Jahre. So lange bleibt deine Rate planbar, egal wie sich die Zinsen am Markt entwickeln; am Ende bleibt meist eine Restschuld, für die du eine Anschluss­finanzierung brauchst. Gut zu wissen: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du ein Darlehen mit längerer Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen.

Zinsen, die auf bereits gutgeschriebene Zinsen anfallen. Bleiben Erträge angelegt, wächst das Kapital nicht gleichmäßig, sondern immer schneller – je länger die Laufzeit, desto stärker der Effekt. Derselbe Mechanismus wirkt auch in die andere Richtung, etwa bei laufenden Kosten oder Schulden.